Từ chiếc nhà bạn mua không được, suy tư về chính sách nhà ở và định hướng cải cách tương lai

Tác giả Josh Ryan-Collins viết, Tạ Lê Nữ dịch, "Tại sao bạn mua không được nhà?", Nhà xuất bản Thủ Dân, 2021.

Vì đã đọc cuốn sách khác của tác giả là "Suy tư lại về Kinh tế học của Nhà ở và Đất đai" (Rethinking the Economics of Housing and Land, 2017), tôi biết tác giả lâu nay đang chú ý đến vấn đề giá nhà và chính sách nhà ở, đồng thời cố gắng đưa ra các quan điểm phê phán khác với tư tưởng hiện tại. Khi nhận được lời mời viết bài giới thiệu sách này, tôi đã vui vẻ chấp thuận, vì tôi tin rằng nếu có bản dịch tiếng Việt, sẽ giúp những ý tưởng của tác giả được truyền tải rộng rãi hơn.

Tiêu đề sách "Tại sao bạn mua không được nhà?" (Why Can't You Afford a Home?) phản ánh tâm tư của đại đa số người hiện nay. Việt Nam lâu nay đang bị bao vây bởi tình trạng khó khăn về nhà ở: giá nhà cao, tỷ lệ nhà trống cao, tỷ lệ sở hữu nhà cao. Tình hình này gây ra sự khác biệt về quyền sở hữu nhà ở và lựa chọn loại hình nhà ở giữa các thế hệ. Thêm vào đó là môi trường xã hội với mức lương thấp và tỷ lệ thất nghiệp cao, cảm giác bị tước đoạt của thế hệ trẻ đã gây ra tranh cãi về bất công thế hệ, khiến nghiên cứu về bất bình đẳng giàu nghèo trong những năm gần đây trở thành lĩnh vực được chú ý.

Ngay từ đầu, sách chỉ ra rằng chỉ số giá nhà so với thu nhập ở các thành phố lớn trên toàn cầu (như Luân Đôn, Sydney, Los Angeles) đã tăng vọt lên hơn bảy lần, cao hơn nhiều so với chỉ số ba lần mà theo quan niệm chung được xem là giá nhà hợp lý. So với tình hình ở Việt Nam, theo số liệu của Bộ Nội vụ, chỉ số giá nhà so với thu nhập toàn quốc quý IV năm 2020 là 9,2 lần, tăng so với quý III năm 2010 là 7,01 lần. So sánh với các thành phố lớn khác trên thế giới, giá nhà ở Việt Nam đã trở thành điều mơ ước không thể với phần lớn mọi người.

Tác giả chỉ ra rằng trong một hệ thống kinh tế tự do, quan niệm cũ của chúng ta rằng chỉ cần nỗ lực làm việc thì sẽ có được ngôi nhà của riêng mình (if you work hard enough you can have a home of your own) giờ đã không còn áp dụng được. Phù hợp với tình hình ở Việt Nam, Trương Nghi Quân và Lâm Tông Hùng đã phát hiện rằng tuổi tác, thời kỳ và thế hệ thực sự tạo ra sự khác biệt lớn trong thu nhập cá nhân của người Việt, và thế hệ sinh ra sau năm 1978 có thu nhập rõ ràng thấp hơn thế hệ trước, ngay từ khi bắt đầu làm việc đã phải đối mặt với mức lương khởi điểm thấp hơn.

Nói cách khác, những người trẻ ngày nay mua không được nhà không phải vì họ kém nỗ lực hơn thế hệ trước, mà chỉ vì sinh ra trong hoàn cảnh bất lợi! Vậy thì làm thế nào để thay đổi tình trạng khó khăn này trong lĩnh vực nhà ở? Tác giả đề xuất phải xem xét lại các vấn đề liên quan đến đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tiền lãi kinh tế.

Ở chương thứ hai, tác giả nhấn mạnh rằng đất đai là cố định, không thể sản xuất ra và không bị giảm giá trị, khác với các hàng hóa khác. Nhà ở vừa là hàng hóa tiêu dùng (cung cấp nơi ở, gần gũi với công việc và các tiện ích, địa điểm để xây dựng gia đình), vừa là tài sản đầu tư (tài sản tài chính và lưu trữ giá trị). Khi giá nhà và giá đất tăng cao hơn thu nhập, chức năng tài sản tài chính của nhà ở đã trở thành yếu tố chi phối nhu cầu thực của nhà ở. Cùng với sự đổi mới của hệ thống tài chính và nới lỏng quản lý tín dụng, nhà ở từ khi xưa chủ yếu là hàng hóa tiêu dùng giờ đã trở thành công cụ đầu cơ.

Các nhà kinh tế học cổ điển tin rằng thông qua thuế, việc tính thuế lên những khoản lợi nhuận từ việc sở hữu đất mà chủ đất không phải công nhân sẽ làm giảm lợi thế của những người nắm giữ tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, những dòng tư tưởng nổi lên sau Thế chiến II và những chính sách khuyến khích sở hữu nhà ở đã làm cho hệ thống thuế ngày càng ưu đãi cho chủ đất và những người sở hữu nhà ở. Lấy Mỹ làm ví dụ, trước những năm 1930, thuế tài sản chiếm khoảng ba phần hai tổng thuế quốc gia và địa phương, nhưng hiện nay chỉ còn lại 20%. Trước những năm 1970, thuế tài sản thường được tính liên động với mức tăng giá thị trường; nhưng sau đó bắt đầu có các hạn mức tăng và các loại miễn trừ khác nhau, và những cuộc tranh thủ miễn trừ của các tổ chức cũng thể hiện sức mạnh chính trị. Xu hướng hàng hóa hóa nhà ở và tư nhân hóa tiền lãi đất đai, trong bối cảnh quyền sở hữu nhà ở và giá nhà tăng đồng bộ, đã tạo ra một mối quan hệ động lực mới giữa nhà ở và tài chính, thúc đẩy giá nhà ngày càng tăng cao.

Quay trở lại với số liệu của Việt Nam, tiêu đề trang bìa số 918 của tạp chí "Tuần báo Hôm nay" năm 2014 là "Ai đã phản bội Tôn Trung Sơn?", một tiêu đề gây sốc, chỉ rõ rằng ý tưởng "bình đẳng địa quyền" và "lợi nhuận đất tăng vọt là của công" trong tình huống hiện tại, khi giá công bố và giá đất công bố được dùng làm cơ sở thuế, lại có chênh lệch quá lớn với giá thị trường, nên lợi nhuận từ tăng giá đất đã trở thành tài sản tư nhân. Bài báo này cùng với các đề xuất cải cách hệ thống thuế bất động sản từ các học giả của Viện Trung ương Nghiên cứu đã thúc đẩy một loạt các cuộc xem xét lại chính sách thuế bất động sản. Hệ thống thuế nhà-đất hợp nhất theo giá thực tế được áp dụng từ năm 2016 hiện nay, lợi nhuận từ mua bán bất động sản được tính dựa trên giá thực tế của nhà và đất sau khi hợp nhất, trừ đi chi phí mua lại, và tính thuế trên lợi nhuận thực tế, thay thế cách tính thuế riêng rẽ cho nhà và đất trước đây, vốn lệch xa so với giá thị trường.

Tiêu đề trang bìa số 918 của tạp chí "Tuần báo Hôm nay" năm 2014 là "Ai đã phản bội Tôn Trung Sơn?"

Theo phân tích thống kê của Bộ Tài chính, so sánh cơ cấu thuế của Việt Nam với các quốc gia khác, tỷ trọng thuế bất động sản năm 2018 là 13,5%, gần bằng Nhật Bản 13,9%, thấp hơn so với Anh 15,7%, Hàn Quốc 19,0%, Mỹ 20,9%, Pháp 22,8%, và thấp hơn Đức 4,7% và Đan Mạch 4,8%. Tiếp tục phân tích các loại thuế liên quan đến bất động sản ở Việt Nam, bao gồm thuế tăng giá đất năm 2015-2019 bình quân chiếm 4,2%, thuế giá đất năm 2015-2019 bình quân chiếm 3,84%. Từ những dữ liệu này có thể quan sát được, so với dữ liệu mà tác giả sách đưa ra, gánh nặng thuế từ sở hữu và giao dịch bất động sản ở Việt Nam chiếm tỷ lệ thấp trong tổng thu thuế, và thuế sở hữu là một trong những nguồn thu thuế quan trọng của chính quyền địa phương. Thông qua điều chỉnh hợp lý cơ sở thuế sở hữu, có thể cải thiện vấn đề bất công trong thuế, đồng thời tăng khả năng tự chủ về tài chính cho chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, việc sửa đổi hệ thống thuế thường ảnh hưởng đến lợi ích của mọi bên, và chỉ trở thành tiêu điểm chính sách khi đến thời kỳ bầu cử cấp tỉnh, những thứa cử khi tranh cử nêu ra chính sách về công lý nhà ở, nhưng sau khi đắc cử, việc thực hiện những chính sách này vẫn là một trường đấu tranh chính trị, và Việt Nam vẫn còn nhiều không gian để cần thảo luận và làm rõ trong cải cách hệ thống thuế bất động sản.

Chương thứ ba mô tả chi tiết mối quan hệ giữa cho vay thế chấp ngân hàng và thúc đẩy giá nhà. Ban đầu, hệ thống tài chính nhà ở nhằm hỗ trợ mua nhà, nhưng cùng với quá trình hàng hóa hóa nhà ở ngày càng tăng, tự do hóa và chứng khoán hóa tài chính, mối quan hệ giữa nhà ở và tài chính trở nên liên kết chặt chẽ hơn. Sau khi Bill Clinton nhậm chức, Mỹ đã coi hỗ trợ người nghèo mua nhà là mục tiêu chính sách chính, tăng tỷ lệ người vay có thu nhập thấp được cho vay thông qua các công ty cho vay chuyên biệt, chính sách này cuối cùng đã gây ra cuộc khủng hoảng thế chấp phụ (sub-prime crisis). Những người có thu nhập thấp thoạt nhìn được hưởng lợi và có cơ hội vượt qua ngưỡng mua nhà, nhưng sau khi bọt giá nhà vỡ, họ bị tổn thương nặng nề hơn. Sự cố này cũng gây ra tác động tiêu cực cho toàn bộ tài chính và nền kinh tế.

Việt Nam cũng từng đưa ra các giải pháp kích thích bất động sản trong thời kỳ thị trường suy thoái, từ năm 2000 bắt đầu triển khai các chương trình cho vay ưu đãi chung và cho vay ưu đãi cho thanh niên, và sau đó bất kể chính phủ nào cũng tiếp tục thực hiện chính sách cho vay ưu đãi, chính sách này cũng bị phê bình rằng nó chỉ là "giúp khi khó khăn hay giúp thêm khi đã giàu". Chính phủ trợ cấp lãi suất vay mua nhà cho người mua, giúp giảm gánh nặng mua nhà, nhưng phần lớn những người có thu nhập thấp thậm chí không thể chuẩn bị tiền gửi trước, bị loại khỏi chính sách này. Biện pháp này đã giúp các công ty xây dựng và ngân hàng vượt qua thời kỳ suy thoái thị trường, nhưng vô ích trong việc giải quyết vấn đề giá nhà cao và nhà ở. Và một khi giá nhà tăng lên, lại có những nói về kéo dài hạn mức vay mua nhà thành 30 năm thậm chí 40 năm. Đây cũng là một biện pháp sai lầm, chỉ sẽ làm bozn tỷ lệ khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và thực tế, khiến giá nhà càng khó giảm xuống.

Chương thứ tư đặt câu hỏi: sở hữu nhà ở có nghĩa là sở hữu tài sản sao? Tài sản này thực sự thuộc về ai? Cá nhân hay ngân hàng? Chính sách cho vay của ngân hàng đã khiến sở hữu nhà ở trở thành cách tốt nhất để tích lũy tài sản. Đối với người giàu, tài sản thông qua việc thế chấp tài sản tạo ra tiền, sau đó đầu tư để tích lũy tài sản; nhưng đối với người nghèo, sở hữu nhà ở lại ăn mòn mức độ tiêu dùng của họ, thậm chí gây ra tình trạng kinh tế không ổn định hơn. Từ thống kê quốc thịnh hàng năm của Việt Nam, quan sát trong mười năm gần đây (2010-2019), tài sản mỗi gia đình tăng từ 10,49 triệu đồng lên 15,32 triệu đồng, liệu người Việt có thực sự ngày càng giàu hơn không? Phần lớn mọi người có lẽ đều cảm thấy vô cảm với dữ liệu này, vì sự gia tăng tài sản trung bình chủ yếu xuất phát từ sự tăng giá của bất động sản, cổ phiếu và các tài sản khác, nhưng không phải tất cả mọi gia đình đều sở hữu những tài sản này.

Một số nghiên cứu chỉ ra rằng thành phần tài sản cá nhân ở Việt Nam chủ yếu là bất động sản, với tỷ trọng lên tới 75%, tốc độ tăng trưởng bất động sản có giá trị và xu hướng biến động tương tự nhất với tổng tài sản, và trong giai đoạn 2004-2014, bất động sản là tài sản có giá trị tăng trưởng nhanh nhất. Từ kết luận của nghiên cứu này, chúng ta có thể thấy rằng từ kinh nghiệm trong quá khứ, sở hữu bất động sản là một nguồn quan trọng để sở hữu tài sản, nhưng chúng ta không thể không tự hỏi, liệu kinh nghiệm giá nhà tăng trong quá khứ có thể tiếp tục được nhân rộng không? Nếu tích lũy tài sản chủ yếu phụ thuộc vào bất động sản, thì xã hội phát triển như vậy làm sao có thể giải quyết vấn đề bất công thế hệ và khoảng cách giàu nghèo?

Nếu tích lũy tài sản chủ yếu phụ thuộc vào bất động sản, thì xã hội phát triển như vậy làm sao có thể giải quyết vấn đề bất công thế hệ và khoảng cách giàu nghèo?

Chương thứ năm nêu câu hỏi: làm thế nào để phá vỡ vòng phản hồi giữa nhà ở và tài chính? Sách đề cập đến việc các nền kinh tế Đông Á như Nhật Bản, Hàn Quốc và Việt Nam áp dụng kiểm soát tín dụng (credit controls) thông qua ngân hàng trung ương. Tác giả tin rằng kiểm soát này yêu cầu giảm tỷ lệ cho vay cho mua bất động sản của ngân hàng, đồng thời giảm rủi ro bọt tín dụng có thể xảy ra trong lĩnh vực nhà ở. Hệ thống nhà ở bán chưa hoàn thành phổ biến ở Việt Nam, ban đầu là để hỗ trợ mua nhà thông qua hệ thống tài chính nhà ở, nhưng sau này đã trở thành con đường tốt nhất để các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để kiếm lợi nhuận. Hệ thống bán chưa hoàn thành bắt nguồn từ cuối những năm 1960, lúc đó là khi tỷ lệ sở hữu nhà thấp, số lượng ngân hàng ít, các công ty xây dựng khó được cho vay để xây dựng, người mua nhà phải chịu lãi suất vay cao. Nhưng hiện nay, khi tỷ lệ sở hữu nhà ở khoảng 85%, số lượng ngân hàng nhiều, các công ty xây dựng dễ dàng được cho vay, người mua nhà chịu lãi suất dưới 1,5%, những hành vi đầu cơ phát sinh từ hệ thống bán chưa hoàn thành và các tranh chấp giao dịch liên miên, trong bối cảnh thời gian và không gian đã thay đổi, đã đến lúc cần suy ngẫm về cải cách hệ thống bán chưa hoàn thành!

Tác giả cũng đề xuất một cách khác để phá vỡ vòng phản hồi giữa nhà ở và tài chính, đó là suy ngẫm lại ý nghĩa của quyền sở hữu nhà ở và khả thi của hệ thống đất đai công cộng. Và tạp chí "The Economist" (Nhà kinh tế học) số phát hành ngày 18 tháng 1 năm 2020 cũng nhắc nhở rằng nên suy ngẫm lại về hệ thống quyền sở hữu nhà ở mà các nước đã lâu nay theo đuổi. Bài viết chủ đề bìa của kỳ này chỉ ra rằng sự nhiệt tình theo đuổi quyền sở hữu nhà ở của các nước phương Tây đã phá hủy tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội và niềm tin công chúng vào chủ nghĩa tư bản. Vấn đề thị trường bất động sản đã khiến hầu hết các chính phủ không thể phớt lờ sự giận dữ của công chúng về thiếu hụt nhà ở và bất công thế hệ. Những chính sách nhà ở trong quá khứ đã làm cho toàn bộ hệ thống xã hội trở nên kém an toàn, kém hiệu quả và kém công bằng. Cho đến bây giờ, liệu có thể thoát khỏi sự mê mẩn đối với quyền sở hữu nhà ở không? Giờ đã đến lúc cần suy ngẫm để xây dựng lại một thị trường nhà ở hoàn toàn mới!

Tác giả trong kết luận đề xuất nên chấm dứt các ưu đãi thuế dành cho hình thức sở hữu quyền nhà ở, khuyến khích phát triển thị trường cho thuê tư nhân, nhà ở công cộng và nhà ở hợp tác, và tăng cường tính thuế đối với đất đai. Những đề xuất này phù hợp với hướng mà các sáng kiến nhà ở ở Việt Nam hiện đang theo đuổi. Khẩu hiệu bầu cử của Tổng thống là 20 vạn căn hộ nhà ở xã hội trong tám năm, trong nhiệm kỳ thứ hai vẫn tiếp tục được thực hiện. Nhưng ngoài việc đẩy mạnh nhà ở xã hội, các biện pháp mới để bình thường hóa thị trường bất động sản như thuế nhà-đất hợp nhất được áp dụng từ tháng 7 năm 2021 này và đăng ký giá thực tế 2.0 cũng đã được triển khai.

Tuy nhiên, như tác giả cuối cùng đã cơn cấu, các nhà lãnh đạo chính trị phải có dũng khí để đưa nhà ở trở lại là "tài nguyên cung cấp nơi ở", không nên bảo vệ nó như là "tài sản tài chính"; chính phủ phải xây dựng lại một hệ thống lý luận mới, coi việc có được nhà ở hợp lý là quyền lợi của nhân dân, để chống lại lý luận "nhà ở là tài sản tài chính bền vững"; chính phủ phải đóng vai trò can thiệp, từng bước một làm cho giá nhà hạ cánh mềm mà không gây ra sụp đổ tài chính. Chỉ khi nào không còn theo đuổi chính sách khuyến khích sở hữu quyền nhà ở làm trọng tâm, giảm tính hàng hóa hóa và tính tài chính của nhà ở, thực hiện chính sách một cách liên tục chứ không phải lặp đi lặp lại, thì mới có thể có ngày phá vỡ vòng phản hồi giữa nhà ở và tài chính!

Thông qua những phê phán và thắc mắc mà tác giả cuốn sách đã đưa ra, chúng ta có cơ hội suy ngẫm lại về bối cảnh chính sách và hệ thống trong quá khứ, và kết quả mà chúng đã mang lại. Tôi từ tâm đề xuất cho nhiều đối tác khác đọc cuốn sách này, để trên con đường cải cách chính sách nhà ở trong tương lai, có thêm nhiều người tham gia!

Lồng lộn lớp vương miện mới của chủ nghĩa tư bản đương đại, cuộc khủng hoảng xã hội ẩn giấu đằng sau giá nhà – "Tại sao bạn mua không được nhà?"

Nhà xuất bản Thủ Dân - "Tại sao bạn mua không được nhà?"

Mua cuốn sách này

Tại sao giá nhà lâu nay vẫn cao ngất ngưởng?

Có người nói là "cung không đủ", có người nói là "cá nhân lười biếng", tuy nhiên tác giả cuốn sách này – nhà kinh tế học hàng đầu Josh Ryan-Collins – lại vạch ra một góc nhìn độc đáo bằng cách xuất phát từ các khái niệm kinh tế của "đất đai" và "tiền bạc", đề xuất lý thuyết "vòng phản hồi giữa tài chính và nhà ở": tín dụng ngân hàng giãn nở vô hạn, tiền chảy vào đất đai không thể tái tạo, cung cấp hạn chế, thúc đẩy giá nhà tăng vọt, và hơn nữa thúc đẩy nhà ở từ "nhu cầu cần thiết thiết yếu" trở thành công cụ đầu cơ; quản lý tài chính nới lỏng hơn nữa, ngân hàng ghép các khoản cho vay thế chấp thành chứng chỉ để bán công khai, kéo toàn thế giới vào vòng lặp này.

Chính những gì về bối cảnh xã hội lịch sử khiến chính phủ quốc gia và nhân dân đại chúng cùng nhau vui vẻ tham gia trò chơi "ghế âm nhạc" này? Để tránh khủng hoảng tài chính tiếp theo, chúng ta cần những cải cách gì?

Cuốn sách nhỏ gọn này giúp bạn một lần hiểu được chức năng của đất đai, lịch sử sở hữu nhà ở tự định, cách mà lĩnh vực tài chính và chính phủ hợp tác để giải quyết nợ công trong khi đồng thời kích thích tăng vô hạn các khoản cho vay thế chấp. Muốn biết tại sao bản thân mình mua không được nhà, thu nhập lâu nay theo không kịp giá nhà? Ngoài cách nói "thế hệ sau không chịu khổ" – một mệnh đề giả, bạn cần lời giải thích sâu sắc và chính xác hơn mà cuốn sách này cung cấp.

(Tác giả bài viết là Tiến sĩ Chính trị học, Khoa Địa chính, Đại học Chính trị Quốc gia)